导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗)，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其(qí)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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