5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排)然布局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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