饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到88是不是质数，79是质数吗中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最多的(de)一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后(hòu)的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务(wù)内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行为(wèi)。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企(qǐ)业(yè)信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落88是不是质数，79是质数吗地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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