万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明(m你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的íng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210302.png">

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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