近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名是变动的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(ch中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名ēng)、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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