近两年火爆的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(qu读西的字有哪些，读喜的字有哪些àn)回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yì读西的字有哪些，读喜的字有哪些ng)在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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