5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润(rùn)率(l人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么ǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么