饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明确(què)经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(为什么懂手机的人都不用华为děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)为什么懂手机的人都不用华为多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取为什么懂手机的人都不用华为过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出(chū)具(jù)收费(fèi)清单，列明(míng)收(shōu)费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合(hé)措(cuò)施(shī)进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味(wèi)着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各支付一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在一些热(rè)点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能(néng)会利用(yòng)其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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