饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个24V电瓶多少瓦 24v电瓶怎么充电(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在(zài)实际(jì)收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房地产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于(yú)行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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