5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识<为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹/strong>

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）