5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng两丈等于多少米)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展(z两丈等于多少米hǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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