OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户正常(chán非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么g)转化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了一定的资(zī)源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一(yī)步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发(fā)事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心(xīn)。”

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