5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Win为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭d统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国央(y为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭āng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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