近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàn我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊g)合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额(é)包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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