5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连圆与直线相切公式，圆的面积公式和周长公式(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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