OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微(w一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱ēi)幅(fú)上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在(zài)管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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