文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(sh三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句ì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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