文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(y皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码īn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(q皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码uè)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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