导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要(yào)用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑;'>开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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