5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年的结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）香港割让是什么条约谁签字，香港割让是什么条约多少年

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