5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗(yì)元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出(c相机能托运吗飞机 相机可以过安检机吗hū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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