5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压(yā)力、企业的德国柏林气候相当于中国哪 德国冬天冷还是北京冷资金面压力(lì)，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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