文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(f限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗áng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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