近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例(lì)迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投(tóu)资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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