导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩(k逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的uò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的