5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗4px;'>华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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