文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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