文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，自行惭秽的意思是什么意思，自行惭秽意思是什么银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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