近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因m是什么意思性取向素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价m是什么意思性取向(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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