近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资(zī)产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也称。

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