饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的(de)意义更大，也(yě)更(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依(yī)据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计(jì)算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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