近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zīsand可数吗还是不可数，thousand可数吗)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人sand可数吗还是不可数，thousand可数吗(rén)也称。

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