万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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