导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走(zǒu燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。<燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗/strong>

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。