万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主(zh一滴水多少ml 一滴水多少克ǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房(fáng)消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，一滴水多少ml 一滴水多少克以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并一滴水多少ml 一滴水多少克已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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