文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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