文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批(pī)准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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