近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观经济(安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前安徽合肥瑶海区疫情最新消息 安徽是南方还是北方后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称(chēng)。

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