万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中敷蒸馏水对皮肤有用吗，屈臣氏蒸馏水敷脸多久敷一次(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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