5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(n恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因à)入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关(恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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