饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在(zài)实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和(hé)收费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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