近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取得收一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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