近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)发字有几画，发字有几画五行什么是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比发字有几画，发字有几画五行什么，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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