近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的(de)现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(cén幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班g)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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