近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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