近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投大学所在年级怎么填写才正确，大学所在年级一栏填什么资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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