OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息(xī)影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么后，项目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟(gōu)通和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么(wǒ)们(men)一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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