OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的(de)事(shì)件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗lì)空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态(tài)度，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关(guān)负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管资产约(yuē)五(wǔ)百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十(shí)年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信(xìn)心(xīn)。”

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