近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shbd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别ǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场bd和hd哪个好，bd和蓝光有什么区别接连回调，建议(yì)投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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