万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了(le)部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

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　　大学老师最怕什么部门举报trong>地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。大学老师最怕什么部门举报>

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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